Prêt immobilier en concubinage après séparation : désolidarisation, indivision et sortie

À retenir : le concubinage ne crée aucun cadre protecteur en cas de séparation. Si vous avez signé le prêt à deux, la clause de solidarité vous engage à 100 % chacun envers la banque, même si votre ex quitte le logement. Le bien tombe dans l’indivision, régie par les articles 815 et suivants du Code civil. Trois voies de sortie existent : vendre, racheter la part de l’autre avec désolidarisation du prêt, ou maintenir l’indivision temporaire. Comptez 7 à 8 % de frais de notaire sur le rachat de soulte et un délai bancaire de 2 à 4 mois pour la désolidarisation.

Acheter à deux sans être mariés ni pacsés est devenu banal : plus d’un tiers des primo-accédants signent un prêt immobilier en couple sans cadre juridique. Puis la relation se termine. Et là, une réalité dure surgit : la banque ne veut rien savoir de votre séparation. Le contrat de prêt continue, la solidarité aussi, et l’indivision qui pesait sur le bien devient un piège si personne n’anticipe la sortie.

Nous vous détaillons ici les règles juridiques applicables, les trois solutions concrètes pour sortir du prêt commun, la procédure de désolidarisation, un cas chiffré complet et les recours si l’ex-concubin ne joue pas le jeu.

Ce que le concubinage change (et surtout ne change pas) pour votre prêt immobilier

Une union de fait sans cadre juridique protecteur

Le concubinage est défini par l’article 515-8 du Code civil comme « une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité ». Deux mots suffisent à résumer la situation : union de fait. Le législateur constate, il ne protège pas.

Aucun devoir de secours entre concubins. Aucune solidarité automatique pour les dettes du ménage. Aucun régime patrimonial. Aucune procédure encadrée en cas de rupture. Là où le mariage impose la contribution aux charges et la prestation compensatoire, là où le PACS crée une solidarité pour les dépenses courantes, le concubinage laisse deux personnes juridiquement étrangères vivre sous le même toit.

Conséquence directe : la notion d’abandon du domicile conjugal, applicable aux époux, n’existe pas pour les concubins. Quitter le logement partagé n’est ni une faute civile spécifique ni une infraction. Ça ne vous libère pas non plus de vos engagements financiers pris avant la rupture.

La clause de solidarité qui vous lie à la banque

La solidarité entre débiteurs ne se présume pas. L’article 1310 du Code civil est clair : elle doit être expressément prévue dans le contrat. En théorie, un concubin qui n’a pas signé de clause de solidarité ne devrait être tenu qu’à sa quote-part. En pratique ? Les prêts immobiliers signés à deux comportent presque systématiquement une clause de solidarité insérée par la banque.

Cette clause change tout. Chaque co-emprunteur est juridiquement tenu au remboursement intégral du crédit. La banque peut réclamer 100 % des mensualités impayées à l’un seul, indépendamment de vos accords privés. Un échéancier convenu à 50/50 entre concubins n’est pas opposable à l’établissement prêteur. Aux yeux de la banque, seul le contrat signé compte.

Deux niveaux se superposent alors, et il faut les tenir séparés :

• Solidarité externe (envers la banque) : automatique, immédiate, jusqu’au remboursement intégral. La banque peut assigner l’un ou l’autre pour tout impayé.
• Contribution interne (entre ex-concubins) : c’est la répartition économique réelle. Elle se règle entre vous, à l’amiable ou devant le juge. La séparation n’y change rien tant que le prêt court.

Qui paie quoi entre concubins pendant et après la séparation ?

Le principe de l’indivision et l’article 815-13

Un bien acheté ensemble par des concubins tombe dans le régime de l’indivision, encadré par les articles 815 à 815-18 du Code civil. Chaque concubin détient une quote-part indivise du bien, fixée dans l’acte notarié d’acquisition. À défaut de mention, la répartition est présumée être de 50/50, même si l’un a fourni la totalité de l’apport ou payé seul les mensualités.

C’est là que l’article 815-13 du Code civil devient votre allié si vous restez seul dans le bien. Il prévoit qu’un indivisaire a droit à une indemnité lorsqu’il engage des dépenses nécessaires à la conservation d’un immeuble indivis. La Cour de cassation, dans un arrêt du 7 juin 2006 (pourvoi n° 04-11.524), a explicitement rangé le paiement des mensualités du prêt immobilier dans ces dépenses de conservation.

Traduction pratique : le concubin qui règle seul les mensualités après le départ de l’autre peut réclamer une indemnisation à son ex, calculée au prorata de la quote-part indivise. Sur un remboursement de 1 200 euros mensuels pendant 18 mois payés seul, en indivision à parts égales, cela représente 10 800 euros récupérables au moment du partage.

La contribution interne peut être renégociée

Rien n’oblige à activer cette créance. Beaucoup de séparations à l’amiable choisissent de renoncer à l’indemnité en contrepartie, par exemple, du départ rapide de l’un ou de l’attribution préférentielle du bien à l’autre. Cette renonciation doit être formalisée par écrit, idéalement dans un acte notarié de partage, pour éviter toute contestation ultérieure.

À défaut d’accord, l’indemnité se réclame au moment de la liquidation de l’indivision. Le tribunal judiciaire est compétent pour trancher les litiges de partage entre indivisaires. Comptez 12 à 24 mois de procédure en cas de désaccord persistant, avec avocat obligatoire.

Les trois solutions pour sortir du prêt immobilier commun

Il n’existe pas de sortie magique. Toute solution passe par l’un de ces trois chemins, chacun avec ses coûts et sa temporalité.

Solution	Délai moyen	Coût principal	Impact sur le prêt	Quand la choisir
Vendre le bien	3 à 9 mois	Agence 4-6 %, IRA du prêt	Solde total, désolidarisation acquise	Aucun des deux ne veut ou ne peut garder
Rachat de soulte	2 à 4 mois	Notaire 7-8 % sur la soulte, éventuel nouveau prêt	Désolidarisation à demander à la banque	Un concubin veut et peut garder seul
Indivision maintenue	Immédiat	Convention notariée conseillée (300-800 €)	Aucun changement, prêt continue à deux	Location du bien, marché défavorable, attente

Vendre le bien et solder le prêt

La vente est la solution la plus nette. Le produit de la vente sert d’abord à rembourser le capital restant dû du prêt, incluant l’indemnité de remboursement anticipé (IRA), plafonnée légalement à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts (article R. 313-25 du Code de la consommation). Le solde éventuel est réparti entre les concubins selon leurs quotes-parts indivises.

Point de vigilance fiscale : la plus-value immobilière est exonérée uniquement pour la résidence principale au moment de la vente. Le concubin qui a quitté le logement plusieurs mois avant peut perdre le bénéfice de l’exonération sur sa quote-part. La jurisprudence tolère un délai raisonnable, généralement 12 mois, entre le départ et la mise en vente effective.

Racheter la part de l’autre avec désolidarisation

Un concubin souhaite garder le bien seul. Il doit alors racheter la quote-part de l’autre, ce qu’on appelle la soulte, et obtenir de la banque le retrait de l’ex-concubin du contrat de prêt.

La soulte se calcule sur la valeur nette du bien, c’est-à-dire la valeur vénale actuelle moins le capital restant dû du prêt, puis on applique la quote-part indivise de l’ex. Une expertise contradictoire par un notaire ou deux agences immobilières fiabilise la valorisation et évite les contestations.

Le passage devant notaire est obligatoire : il rédige l’acte de partage avec soulte, qui purge l’indivision et modifie le titre de propriété. Les frais de notaire s’appliquent uniquement sur le montant de la soulte, pas sur la valeur totale du bien, autour de 7 à 8 % incluant droits d’enregistrement (2,5 %), émoluments et débours.

Maintenir l’indivision temporaire

Personne ne veut vendre, personne ne peut racheter. Le bien reste en indivision, les mensualités continuent d’être versées à deux. Cette situation, souvent subie, gagne à être encadrée par une convention d’indivision notariée (articles 1873-1 et suivants du Code civil).

La convention fixe la durée maximale (5 ans renouvelables), la répartition des charges, la gestion locative éventuelle, les modalités de sortie ultérieure. Sans convention, chaque indivisaire peut à tout moment demander le partage judiciaire selon l’article 815 du Code civil (« nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision »).

Solution parfois pragmatique en cas de marché immobilier baissier ou d’enfants scolarisés dans le bien : l’un occupe le logement, verse un « loyer indivis » à l’autre correspondant à sa quote-part, et le prêt continue son cours normal. À noter que ce loyer est fiscalisé chez le concubin qui le perçoit.

La désolidarisation du prêt : procédure, coût et refus bancaires

Constituer le dossier

La désolidarisation n’est jamais automatique. Elle suppose l’accord exprès de la banque, qui accepte de libérer un co-emprunteur de son engagement. La demande se formule par écrit, souvent via un modèle de désolidarisation transmis par l’établissement, accompagné d’un dossier complet.

La banque examine la capacité du concubin restant à porter seul le crédit. Concrètement : trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, relevés bancaires trois mois, justificatif de revenus complémentaires (loyers perçus, pension alimentaire pour les enfants). Le ratio d’endettement ne doit pas dépasser 35 % (recommandation HCSF de janvier 2022, confirmée), et le reste à vivre doit être suffisant.

Ce que la banque examine réellement

Un concubin qui gagne 3 200 euros nets mensuels et rembourse une mensualité de 1 100 euros affiche 34 % d’endettement sur ce seul crédit : la marge est mince. Ajoutez un crédit auto de 250 euros et vous dépassez le plafond. Dans ce cas, la banque refuse la désolidarisation, sauf apport complémentaire ou allongement de la durée du prêt.

Certaines banques exigent également le remplacement du co-emprunteur par une caution personne physique (parent, ami solvable) ou un organisme de cautionnement, en substitution du concubin sortant. Vérifiez ce point dès le premier rendez-vous.

Comptez 2 à 4 mois entre le dépôt du dossier et la signature de l’avenant chez le notaire, en même temps que l’acte de partage avec soulte. Frais bancaires : 300 à 800 euros de frais d’avenant, parfois plus en cas de rachat interne du prêt.

Que faire en cas de refus bancaire ?

La banque refuse. Vos options se réduisent alors à trois :

• Renégocier avec un rachat de crédit chez une autre banque, qui accorde alors un nouveau prêt au nom du seul concubin restant, servant à solder l’ancien. Cette solution est coûteuse (IRA + frais de dossier + éventuelle nouvelle hypothèque) mais offre parfois un taux plus avantageux.
• Vendre le bien, ce qui reste la sortie la plus sûre quand la banque bloque.
• Maintenir la solidarité et signer une convention entre concubins précisant qui paie quoi, avec caution ou hypothèque croisée pour sécuriser celui qui reste engagé mais ne bénéficie plus du bien.

Frais, fiscalité et cas concret chiffré

Camille et Julien, concubins depuis 2019, ont acheté un appartement à Toulouse en 2022 pour 280 000 euros, financé par un apport commun de 40 000 euros et un prêt de 240 000 euros sur 20 ans à 3,2 %. Ils se séparent en septembre 2026. Julien souhaite garder le bien seul.

Situation à la séparation :

• Valeur vénale actuelle du bien : 305 000 euros (estimation notaire + agence)
• Capital restant dû du prêt : 209 400 euros
• Valeur nette : 305 000 − 209 400 = 95 600 euros
• Quote-part de chacun (50/50 dans l’acte) : 47 800 euros
• Soulte due par Julien à Camille : 47 800 euros

Coûts pour Julien :

• Frais de notaire sur la soulte (7,5 %) : 3 585 euros
• Frais bancaires de désolidarisation : 500 euros
• Total à financer : 47 800 + 3 585 + 500 = 51 885 euros

Julien dispose de 15 000 euros d’épargne. Il finance le solde de 36 885 euros par un prêt personnel sur 10 ans à 4,5 %, mensualité de 382 euros, qui s’ajoute à sa mensualité de crédit immobilier de 1 355 euros. Sa banque a validé la désolidarisation après examen d’un salaire net mensuel de 3 900 euros (endettement final : 44,5 %, obtenu par dérogation appuyée sur son ancienneté et l’apport initial).

Camille récupère 47 800 euros après paiement chez le notaire. Elle utilisera cette somme comme apport pour un nouvel achat en solo, tout en étant définitivement libérée du prêt initial.

Cas particuliers : abandon brutal, refus de vente, pension alimentaire

Un concubin ne paie plus sa part

Vous restez dans le logement, votre ex-compagne quitte le domicile et cesse tout versement. La banque prélève l’intégralité de la mensualité sur votre compte. Que faire ?

D’abord, ne pas laisser filer la situation : chaque mensualité impayée par elle et payée par vous s’accumule au titre de l’indemnité de l’article 815-13. Conservez tous les justificatifs de virement bancaire, avec dates, montants et référence du prêt.

Ensuite, formaliser la demande d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette mise en demeure amiable prépare, en cas de refus, la saisine du tribunal judiciaire par voie de partage. Le juge peut alors prononcer un partage inégalitaire tenant compte des paiements effectués seul.

Un concubin refuse de vendre : la licitation, procédure de sortie d’indivision

L’article 815 du Code civil pose un principe puissant : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Si votre ex refuse la vente et ne rachète pas votre part, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander la licitation, c’est-à-dire la vente forcée aux enchères notariales du bien indivis.

La procédure est longue (12 à 24 mois), coûteuse (avocat obligatoire, frais de mise à prix) et le prix obtenu aux enchères est souvent 20 à 30 % inférieur à la valeur du marché libre. C’est un levier de négociation puissant : la menace de licitation débloque souvent une négociation amiable.

Enfants communs et logement : pas de prestation compensatoire

Les concubins n’ont droit à aucune prestation compensatoire, contrairement aux époux divorcés. Un concubin qui a mis sa carrière entre parenthèses pour élever les enfants ne peut réclamer aucune indemnisation à l’autre au moment de la rupture, hors accord amiable.

En revanche, si les enfants communs ont été reconnus, le parent qui n’en a pas la garde principale doit verser une pension alimentaire, dont le montant est fixé par le juge aux affaires familiales à défaut d’accord parental. Cette pension impacte directement la capacité d’emprunt du parent débiteur pour un futur logement.

Anticiper avant même d’acheter en concubinage

La meilleure protection reste préventive. Avant même de signer l’achat, deux dispositifs limitent les dégâts en cas de rupture ultérieure :

• Répartition de la quote-part indivise proportionnelle à l’apport et au financement effectif. Si l’un fournit 70 % de l’apport, mentionner 70/30 dans l’acte, pas 50/50 par défaut. Ce détail change tout au moment de la sortie.
• Convention d’indivision préalable chez le notaire, précisant les règles de gestion, la répartition des charges et les modalités de sortie en cas de séparation (droit préférentiel de rachat, délais, expertise obligatoire).
• Assurance emprunteur avec quotités adaptées. Une quotité à 50/50 protège symétriquement, mais si l’un porte 80 % du salaire, une quotité 100/100 (payée plus cher) évite que la mensualité devienne insoutenable en cas de décès ou d’invalidité.

Passer une heure chez le notaire avant l’achat vous économisera 20 heures de procédure en cas de rupture. Le rapport coût/bénéfice est imbattable.

Questions fréquentes sur le prêt immobilier en concubinage

Comment se déroule la séparation des biens immobiliers en cas de concubinage ?

Chaque concubin conserve la propriété exclusive des biens qu’il détenait avant l’achat et de ceux acquis à titre personnel. Pour les biens achetés ensemble, l’indivision s’applique : chacun détient la quote-part fixée dans l’acte notarié, avec vente, rachat de soulte ou maintien en indivision comme voies de sortie. Aucun régime matrimonial ne vient organiser la répartition, tout se règle par l’acte d’origine et le partage.

Que se passe-t-il avec un prêt co-emprunteur en cas de séparation ?

Le contrat de prêt continue à courir comme si de rien n’était. La clause de solidarité, présente dans 95 % des prêts immobiliers à deux, autorise la banque à réclamer 100 % du remboursement à l’un ou l’autre co-emprunteur. Seule la désolidarisation, accordée par la banque après examen de la solvabilité du concubin restant, met fin à cet engagement pour celui qui sort.

Quels frais de notaire prévoir en cas de séparation en concubinage ?

Les frais de notaire s’appliquent uniquement en cas de rachat de soulte, calculés sur le montant de la soulte et non sur la valeur totale du bien. Comptez 7 à 8 % incluant les droits d’enregistrement (2,5 % du montant de la soulte), les émoluments du notaire et les débours. Sur une soulte de 50 000 euros, prévoir environ 3 750 à 4 000 euros de frais.

Comment se passe la désolidarisation d’un prêt immobilier ?

Demande écrite à la banque, dossier de solvabilité complet (bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés bancaires), analyse par le service crédit de la capacité du concubin restant à porter seul le prêt. Si acceptation, signature d’un avenant au contrat de prêt chez le notaire en même temps que l’acte de partage avec soulte. Délai global : 2 à 4 mois. Frais bancaires : 300 à 800 euros.

Peut-on forcer l’ex-concubin à racheter la part ?

Non, aucun mécanisme légal ne contraint un concubin à racheter la part de l’autre. Le seul levier existant est la demande de partage judiciaire fondée sur l’article 815 du Code civil, qui débouche généralement sur une licitation, c’est-à-dire une vente aux enchères notariales du bien indivis. Cette menace pousse souvent à une négociation amiable préalable, mais elle ne crée pas d’obligation de rachat pour l’ex-concubin.

Mon ex ne paie plus le crédit immobilier : que puis-je faire ?

Continuez à payer pour éviter les incidents bancaires qui affecteraient votre propre profil emprunteur. Conservez tous les justificatifs de virement. Envoyez une lettre recommandée à votre ex réclamant sa part au titre de l’article 815-13 du Code civil (indemnité de conservation). En cas de refus, saisissez le tribunal judiciaire par voie de partage judiciaire, avec avocat. Le juge intégrera vos paiements dans le calcul de la répartition finale, souvent en attribuant une soulte majorée en votre faveur.

La banque peut-elle refuser la désolidarisation même si l’autre concubin est solvable seul ?

Oui. La désolidarisation est une décision commerciale de la banque, pas un droit. Elle peut refuser si le concubin restant présente un endettement supérieur à 35 %, un reste à vivre insuffisant, une baisse de revenus récente ou un profil de risque modifié. Recours possibles : rachat de crédit chez un concurrent, renégociation avec allongement de durée, apport en capital pour réduire le montant emprunté restant, ou intervention d’un courtier pour trouver une banque plus souple.