À retenir. Les propriétaires âgés de plus de 75 ans au 1er janvier peuvent être totalement exonérés de taxe foncière sur leur résidence principale si leur revenu fiscal de référence 2025 reste sous 12 793 € pour la première part de quotient familial. Entre 65 et 75 ans, un dégrèvement forfaitaire de 100 € s’applique sous ce même plafond. Les bénéficiaires de l’ASPA, de l’ASI ou de l’AAH sont exonérés automatiquement, sans condition de revenus. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) reste due dans tous les cas.
L’exonération de taxe foncière pour les personnes âgées répond à des règles précises mises à jour chaque année. La taxe foncière arrive dans les boîtes aux lettres entre fin août et la mi-octobre. Chaque automne, de nombreux propriétaires retraités reçoivent un avis sans s’apercevoir qu’ils remplissent les conditions pour en être exonérés totalement ou partiellement. Trois dispositifs cohabitent dans le Code général des impôts (articles 1391 et 1391 B bis) et répondent à des logiques différentes : âge, allocation perçue, revenu fiscal de référence. Nous détaillons dans ce guide les conditions à remplir en 2026, le barème applicable et les démarches à effectuer si l’allègement n’apparaît pas automatiquement sur votre avis.
Les trois dispositifs d’allègement pour les propriétaires âgés
Avant d’entrer dans le détail des conditions, nous distinguons trois mécanismes qui portent sur la taxe foncière des propriétés bâties (TFPB) de la résidence principale. Chacun répond à une situation précise et obéit à ses propres plafonds.
L’exonération totale à partir de 75 ans
L’article 1391 du Code général des impôts prévoit une exonération complète de la taxe foncière pour les propriétaires qui ont plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour la taxe 2026, il faut donc être né avant le 1er janvier 1951. L’exonération ne s’applique qu’à la résidence principale et impose un plafond de revenus : le revenu fiscal de référence (RFR) de 2025 ne doit pas dépasser 12 793 € pour la première part de quotient familial, majoré de 3 416 € par demi-part supplémentaire (article 1417-I du CGI).
À noter : l’exonération s’étend également à la résidence secondaire du contribuable âgé de plus de 75 ans, dès lors qu’elle n’est pas louée. Elle est maintenue si le propriétaire est hébergé durablement en établissement de soins de longue durée ou en EHPAD, à condition que son ancienne résidence principale reste libre de tout occupant.
Le dégrèvement de 100 € entre 65 et 75 ans
L’article 1391 B bis du CGI accorde un dégrèvement forfaitaire de 100 € sur la taxe foncière de la résidence principale aux propriétaires âgés de plus de 65 ans et de moins de 75 ans au 1er janvier. Pour l’impôt 2026, ce dispositif concerne les personnes nées entre le 2 janvier 1951 et le 1er janvier 1961. Le plafond de RFR est le même que pour l’exonération totale : 12 793 € pour la première part, majoré de 3 416 € par demi-part supplémentaire.
Ce dégrèvement est automatique et apparaît sur l’avis d’imposition. Il se cumule avec le plafonnement général en fonction des revenus (article 1391 B ter du CGI), qui permet de bloquer la taxe foncière lorsqu’elle dépasse 50 % du RFR, sous un seuil plus élevé de 30 083 € pour la première part.
L’exonération automatique des allocataires ASPA, ASI et AAH
Les bénéficiaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA, ex-minimum vieillesse), de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI) ou de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) sont exonérés de taxe foncière sur leur résidence principale sans condition de revenus. Le fisc applique l’exonération d’office dès lors que l’allocation est versée, mais une vérification sur l’avis reste prudente.
Barème du revenu fiscal de référence applicable en 2026
Le plafond de RFR est fixé chaque année par la loi de finances. Pour la taxe foncière 2026, le barème porte sur le RFR de 2025 (figurant sur l’avis d’imposition 2026 reçu à l’été). Le tableau ci-dessous récapitule les seuils applicables selon la composition du foyer fiscal.
| Composition du foyer | Plafond RFR 2025 (métropole) |
|---|---|
| 1 part (célibataire, veuf, divorcé) | 12 793 € |
| 1,5 part (1 part + 1 demi-part) | 16 209 € |
| 2 parts (couple marié ou pacsé) | 19 625 € |
| 2,5 parts | 23 041 € |
| Majoration par demi-part supplémentaire | + 3 416 € |
Attention aux revenus exceptionnels. Un rachat partiel d’assurance-vie, une plus-value immobilière imposable ou le versement d’un capital de prévoyance peut faire bondir le RFR d’une année sur l’autre et faire perdre le bénéfice de l’exonération. L’exonération reprend l’année suivante dès que le RFR repasse sous le plafond.
Les conditions d’occupation du logement
L’exonération n’est pas acquise sur le seul critère d’âge et de revenus. Le logement doit également être occupé selon des règles de cohabitation précises. Le propriétaire âgé doit vivre seul, avec son conjoint ou son partenaire de PACS, avec des personnes à sa charge au sens fiscal (enfants, ascendants) ou avec d’autres personnes titulaires de la même allocation. Il peut également cohabiter avec des personnes dont le RFR ne dépasse pas le plafond de l’article 1417-I du CGI.
En pratique, un retraité qui héberge un adulte extérieur à son foyer fiscal, dont les revenus dépassent le seuil, perd le bénéfice de l’exonération pour l’année concernée. Cette règle, souvent méconnue, explique bon nombre de redressements à l’occasion d’un hébergement temporaire, par exemple un enfant adulte revenu vivre chez ses parents après une séparation.
Cas concret chiffré
Prenons l’exemple de Simone, 78 ans, veuve, propriétaire d’un appartement à Montpellier qu’elle occupe comme résidence principale. Son RFR 2025 s’élève à 11 400 € (pension de réversion et pension de retraite modestes). Simone étant âgée de plus de 75 ans au 1er janvier 2026 et son RFR étant inférieur au seuil de 12 793 € pour une part, elle bénéficie de l’exonération totale de taxe foncière prévue à l’article 1391 du CGI. Sur son avis 2026, le montant de la taxe foncière proprement dite est à zéro. La TEOM, perçue au profit de la commune pour financer la collecte des déchets, reste en revanche due : son avis fera donc apparaître environ 180 € correspondant uniquement à cette taxe additionnelle.
Si Simone touchait, cette même année, un capital de 10 000 € issu d’un rachat partiel d’assurance-vie imposable, son RFR 2025 passerait à 21 400 € et dépasserait tous les seuils. Elle perdrait l’exonération pour l’avis 2026, mais la retrouverait automatiquement pour l’avis 2027 si son RFR 2026 repassait sous 12 793 €.
Ce qui reste dû malgré l’exonération
L’exonération de taxe foncière ne couvre pas la totalité de la facture reçue en octobre. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, perçue par la commune ou l’intercommunalité et calculée sur la même base locative, reste intégralement due. De même, la taxe spéciale d’équipement et les cotisations additionnelles éventuelles continuent de s’appliquer. Un avis d’imposition pour un propriétaire exonéré peut donc indiquer un montant à payer, correspondant uniquement à ces lignes résiduelles. Nous vous conseillons de vérifier ligne à ligne votre avis pour comprendre à quoi correspond chaque euro.
Comment faire valoir ses droits si l’exonération n’apparaît pas
Dans la plupart des cas, l’administration fiscale applique l’exonération ou le dégrèvement d’office à partir des données issues de la déclaration de revenus. Il arrive toutefois que l’allègement n’apparaisse pas sur l’avis : récent franchissement du seuil d’âge, modification du quotient familial, premier avis après le décès du conjoint, etc.
Concrètement, contactez le service des impôts des particuliers (SIP) dont dépend le logement, soit par courrier avec accusé de réception, soit via la messagerie sécurisée de l’espace particulier sur impots.gouv.fr. La réclamation doit être adressée avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement (par exemple avant le 31 décembre 2027 pour contester l’avis 2026). L’administration dispose alors de six mois pour répondre. La taxe reste à régler dans l’attente de la décision, sauf si le SIP accorde expressément un sursis de paiement.
Attention aux délais de réclamation. Passé le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement, la réclamation devient irrecevable. Nous vous conseillons d’archiver vos avis d’imposition et de les vérifier dès réception.
FAQ sur l’exonération de taxe foncière des personnes âgées
Quel âge pour ne plus payer la taxe foncière ?
Il faut avoir plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition pour bénéficier d’une exonération totale, sous condition de ressources. Entre 65 et 75 ans, le dégrèvement est limité à 100 €. Les bénéficiaires de l’ASPA, de l’ASI ou de l’AAH sont exonérés quel que soit leur âge.
Quel est le revenu fiscal de référence pour être exonéré de la taxe foncière ?
Pour la taxe foncière 2026, le RFR de 2025 ne doit pas dépasser 12 793 € pour la première part de quotient familial, majoré de 3 416 € par demi-part supplémentaire (métropole). Pour un couple de retraités (2 parts), le plafond s’établit donc à 19 625 €.
Quelles sont les conditions à remplir pour être exonéré de la taxe foncière ?
Quatre conditions se cumulent : avoir plus de 75 ans au 1er janvier ou être allocataire ASPA, ASI ou AAH ; avoir un RFR sous le plafond légal (sauf pour les allocataires ASPA, ASI, AAH) ; occuper le logement comme résidence principale ; respecter les règles de cohabitation.
Quels retraités bénéficieront de l’exonération de la taxe foncière en 2026 ?
Trois profils sont concernés en 2026 : les retraités nés avant le 1er janvier 1951 dont le RFR 2025 reste sous le seuil (exonération totale), les retraités nés entre le 2 janvier 1951 et le 1er janvier 1961 sous ce même seuil (dégrèvement de 100 €), et l’ensemble des bénéficiaires de l’ASPA, de l’ASI ou de l’AAH sans condition de revenus.
L’exonération est-elle maintenue en cas d’entrée en EHPAD ?
Oui, à condition que l’ancienne résidence principale reste libre de tout occupant et que le propriétaire ne la mette pas en location. L’exonération est maintenue sans limitation de durée tant que ces conditions sont réunies et que le propriétaire remplit les critères d’âge, de revenus et d’occupation.
La TEOM est-elle supprimée quand on est exonéré de taxe foncière ?
Non. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) reste due intégralement même en cas d’exonération totale de taxe foncière. Elle apparaît sur le même avis d’imposition et doit être réglée dans les délais habituels.
