L’impot sur la fortune immobiliere (IFI) concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable depasse 1 300 000 euros au 1er janvier 2026. Il remplace l’ancien impot de solidarite sur la fortune (ISF) depuis la loi de finances pour 2018, avec une assiette recentree sur le seul patrimoine immobilier. Le bareme progressif va de 0,50 % a 1,50 %, applique par tranches a partir de 800 000 euros une fois le seuil franchi.
A retenir : l’IFI vise le patrimoine immobilier net superieur a 1 300 000 euros. La residence principale beneficie d’un abattement de 30 %, les biens affectes a une activite professionnelle sont exoneres. Le calcul se fait par tranches, avec un plafonnement global a 75 % des revenus. La declaration s’effectue en meme temps que l’impot sur le revenu (formulaire 2042-IFI).
Qui est concerne par l’IFI en 2026 ?
L’IFI s’applique aux foyers fiscaux dont la valeur nette du patrimoine immobilier depasse 1 300 000 euros au 1er janvier de l’annee d’imposition (article 964 du Code general des impots). Ce seuil est apprecie au niveau du foyer fiscal, qui reunit :
- les personnes vivant en union (mariage, PACS, concubinage notoire) ;
- les enfants mineurs dont le contribuable a l’administration legale des biens.
Il convient de noter que les concubins sont imposes ensemble a l’IFI, contrairement a l’impot sur le revenu. Cette regle, prevue par l’article 964 du CGI, peut surprendre : deux concubins non maries doivent additionner leurs patrimoines immobiliers pour verifier si le seuil est atteint.
La qualite de resident fiscal francais entraine une imposition sur l’ensemble du patrimoine immobilier, en France comme a l’etranger. Les non-residents ne sont taxes que sur leurs biens situes en France, sous reserve des conventions fiscales internationales. Il est judicieux de verifier la convention applicable au pays de residence, car elle peut prevoir des attenuations.
Quels biens entrent dans l’assiette de l’IFI ?
L’assiette de l’IFI, definie par l’article 965 du CGI, comprend l’ensemble des biens et droits immobiliers detenus directement ou indirectement au 1er janvier 2026. La liste des biens imposables est large :
- Immeubles batis : residence principale, residences secondaires, biens locatifs, locaux commerciaux non professionnels ;
- Immeubles non batis : terrains a batir, terres agricoles non affectees a une activite professionnelle ;
- Immeubles en construction au 1er janvier ;
- Parts ou actions de societes immobilieres (SCI, SCPI, OPCI) a hauteur de la valeur representative des immeubles ;
- Droits reels immobiliers : usufruit, nue-propriete, droit d’usage et d’habitation ;
- Biens ou droits places en trust.
Concernant le demembrement de propriete, l’article 968 du CGI prevoit que l’usufruitier declare la valeur en pleine propriete, sauf exceptions (demembrement legal du conjoint survivant, par exemple). Le nu-proprietaire n’a alors rien a declarer. A noter que la valeur venale au 1er janvier constitue la base : il est pertinent de conserver les elements permettant de la justifier en cas de controle.
Les biens exoneres et les abattements applicables
Plusieurs exclusions ou abattements reduisent l’assiette taxable. Nous vous conseillons de les recenser methodiquement avant tout calcul.
Abattement de 30 % sur la residence principale
La valeur venale de la residence principale beneficie d’un abattement automatique de 30 % (article 973 du CGI). Cette reduction ne s’applique pas si le logement est detenu via une SCI ou une societe patrimoniale. Il est donc parfois judicieux, en cas de detention en SCI de la residence principale, d’evaluer l’interet fiscal reel du montage.
Biens professionnels
Les biens immobiliers affectes a l’activite professionnelle principale du contribuable sont exoneres, sous conditions strictes (article 975 du CGI) : l’activite doit etre exercee a titre principal, sous forme individuelle ou via une societe soumise a l’impot sur le revenu, ou dans certains cas via une societe soumise a l’IS lorsque le contribuable exerce une fonction de direction et detient au moins 25 % des droits.
Bois, forets et parts de groupements forestiers
Les bois et forets beneficient d’une exoneration a hauteur de 75 % de leur valeur, sous engagement d’exploitation ou de gestion durable pendant 30 ans. Meme regime pour les parts de groupements forestiers (GFF, GFI) sous conditions.
Autres exonerations
- Biens ruraux loues par bail a long terme et parts de GFA : exoneration a 75 % jusqu’a 101 897 euros, puis 50 % au-dela ;
- Monuments historiques : sous conditions d’ouverture au public ;
- Contrats d’assurance-vie exprimes en unites de compte immobilieres : imposables uniquement pour la fraction correspondant aux actifs immobiliers.
Le bareme IFI 2026 : calcul par tranches
Le bareme progressif de l’IFI est fixe par l’article 977 du CGI. Une fois le seuil de 1 300 000 euros franchi, l’impot se calcule par tranches a partir de 800 000 euros.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu’a 800 000 euros | 0 % |
| De 800 001 a 1 300 000 euros | 0,50 % |
| De 1 300 001 a 2 570 000 euros | 0,70 % |
| De 2 570 001 a 5 000 000 euros | 1,00 % |
| De 5 000 001 a 10 000 000 euros | 1,25 % |
| Au-dela de 10 000 000 euros | 1,50 % |
Attention : lorsque le patrimoine se situe entre 1 300 000 et 1 400 000 euros, une decote est appliquee pour lisser l’entree dans l’IFI. Elle se calcule ainsi : 17 500 – 1,25 % du patrimoine net taxable. Sans cette decote, un franchissement de quelques euros ferait basculer l’ensemble dans le bareme complet.
Cas pratique chiffre : Marc et sophie
Marc et Sophie, maries sous le regime de la communaute reduite aux acquets et residents fiscaux francais, detiennent au 1er janvier 2026 :
- Residence principale a Paris : valeur venale 1 500 000 euros ;
- Residence secondaire dans le Var : 600 000 euros ;
- Deux appartements locatifs a Lyon : 800 000 euros au total ;
- Parts d’une SCPI de rendement : 200 000 euros ;
- Emprunts immobiliers restants (residences locatives) : 250 000 euros.
Etape 1 : appliquer l’abattement de 30 % sur la residence principale. 1 500 000 x 70 % = 1 050 000 euros.
Etape 2 : additionner les biens taxables. 1 050 000 + 600 000 + 800 000 + 200 000 = 2 650 000 euros.
Etape 3 : deduire les dettes deductibles. 2 650 000 – 250 000 = 2 400 000 euros. Le patrimoine net taxable depasse 1 300 000 euros : Marc et Sophie sont redevables de l’IFI.
Etape 4 : appliquer le bareme.
- Tranche 800 001 a 1 300 000 : 500 000 x 0,50 % = 2 500 euros ;
- Tranche 1 300 001 a 2 400 000 : 1 100 000 x 0,70 % = 7 700 euros ;
- Total IFI 2026 : 10 200 euros.
Il convient de verifier ensuite si le plafonnement global (voir section suivante) ou une reduction pour don s’applique. Cet exemple montre l’importance d’un inventaire precis et de la justification des dettes.
Reductions d’impot et plafonnement
La reduction pour dons : 75 % du montant verse
Les dons effectues au profit de certains organismes d’interet general (fondations reconnues d’utilite publique, etablissements d’enseignement superieur, organismes d’insertion) ouvrent droit a une reduction egale a 75 % du montant verse, plafonnee a 50 000 euros de reduction par foyer (article 978 du CGI). Le versement doit intervenir entre la date limite de depot de la declaration N-1 et la date limite de l’annee en cours.
Le plafonnement de 75 % des revenus
L’article 979 du CGI prevoit un plafonnement destine a eviter qu’IFI et impots sur les revenus (impot sur le revenu, prelevements sociaux, contribution exceptionnelle sur les hauts revenus) depassent 75 % des revenus mondiaux de l’annee precedente. Si le total franchit ce plafond, l’excedent vient reduire l’IFI a payer, sans pouvoir toutefois generer un remboursement.
Declaration et paiement de l’IFI 2026
La declaration IFI est integree a la declaration de revenus : le formulaire complementaire 2042-IFI se remplit en meme temps que la declaration 2042. Nous vous conseillons de preparer les elements suivants :
- Inventaire detaille des biens immobiliers avec leur valeur venale au 1er janvier ;
- Justificatifs des dettes deductibles (tableau d’amortissement, releves) ;
- Documents justifiant les exonerations ou abattements demandes (bail a long terme, engagement forestier, etc.).
Le calendrier de declaration suit celui de l’impot sur le revenu (mai a juin selon les departements pour la teledeclaration). Le paiement de l’IFI intervient generalement en septembre, apres emission de l’avis d’imposition. Un teleregement, un prelevement mensuel ou un prelevement a l’echeance sont possibles.
A noter : l’administration dispose d’un droit de reprise de 6 ans en matiere d’IFI en cas d’omission ou d’insuffisance de declaration (article L. 181 du LPF). Il est donc pertinent de conserver l’ensemble des justificatifs pendant cette periode.
Strategies d’optimisation legales
Reduire l’assiette IFI passe par des dispositifs encadres par le legislateur. Aucune promesse d’economie ne saurait etre formulee sans etude personnalisee, mais plusieurs pistes meritent examen :
- Investissement en nue-propriete temporaire : l’usufruitier declare seul la pleine valeur pendant la duree du demembrement, ce qui sort le bien de l’assiette du nu-proprietaire ;
- Souscription de parts de groupements fonciers (forestiers, agricoles, viticoles) benefiant d’exonerations partielles ;
- Structuration via une societe operationnelle pour beneficier de l’exoneration des biens professionnels, sous reserve du respect des conditions de l’article 975 du CGI ;
- Dons aux organismes eligibles pour la reduction de 75 %.
Chaque strategie comporte des contraintes juridiques et fiscales qu’il convient d’analyser avec un professionnel avant tout engagement.
Foire aux questions
Faut-il declarer l’IFI si le seuil n’est atteint qu’une seule fois ?
Oui. Des lors que le patrimoine net taxable depasse 1 300 000 euros au 1er janvier, la declaration est obligatoire pour l’annee en cours. En cas de sortie du champ l’annee suivante (baisse de patrimoine, transmission), aucune declaration IFI ne sera due, mais la vigilance reste de mise en cas de reevaluation.
La residence principale detenue en SCI beneficie-t-elle de l’abattement de 30 % ?
Non. L’abattement de 30 % prevu a l’article 973 du CGI ne s’applique qu’aux biens detenus directement. Un logement affecte a la residence principale mais detenu via une SCI est evalue a sa valeur venale entiere, sans abattement.
Comment sont evalues les biens en cas de contestation par l’administration ?
L’administration peut proposer une reevaluation en se basant sur des transactions comparables. Le contribuable dispose d’un delai pour repondre, produire des expertises et justifier son estimation. En cas de desaccord persistant, une commission departementale de conciliation peut etre saisie avant tout contentieux.
Les dettes contractees pour acquerir un bien exonere sont-elles deductibles ?
Non. Les dettes afferentes a des biens exoneres (biens professionnels, notamment) ne sont pas deductibles de l’assiette IFI. La regle vaut aussi pour la fraction non taxable des biens partiellement exoneres (bois et forets, biens ruraux).
Un couple pacse peut-il opter pour une imposition separee a l’IFI ?
Non. L’imposition commune s’impose aux couples maries et pacses (article 964 du CGI). Seule une residence separee au 1er janvier avec absence d’imposition commune a l’impot sur le revenu, ou un divorce prononce, permet une imposition IFI separee. La regle vaut egalement pour les concubins notoires.
