Posséder une résidence secondaire suppose de composer chaque année avec une fiscalité plus lourde que celle de la résidence principale : taxe foncière, taxe d’habitation rétablie et parfois majorée jusqu’à 60 %, imposition de la plus-value à la revente, éventuel IFI. Le tout dans un contexte où plus de 3 600 communes appliquent désormais la surtaxe sur les résidences secondaires. Voici le point complet sur les impôts qui pèsent sur ces biens et les leviers d’optimisation encore disponibles en 2026.
Une résidence secondaire supporte la taxe foncière, la taxe d’habitation (majorée jusqu’à 60 % dans plus de 3 600 communes en zone tendue) et l’imposition de la plus-value à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux), avec exonération totale après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute si la plus-value dépasse 50 000 €.
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire au sens fiscal ?
L’administration fiscale considère comme résidence principale le logement occupé plus de six mois par an à titre habituel et effectif. Tout autre bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison à la campagne, d’un appartement en bord de mer, d’un chalet à la montagne ou d’un pied-à-terre en ville, est fiscalement une résidence secondaire. Un contribuable peut détenir plusieurs résidences secondaires : la loi ne fixe aucune limite.
Cette qualification n’est pas neutre. Elle prive le bien de tous les avantages réservés à l’habitation principale : suppression de la taxe d’habitation depuis 2023, exonération totale de la plus-value à la revente, décote de 30 % de la valeur vénale pour le calcul de l’IFI. Il est donc essentiel de bien identifier votre bien avant d’anticiper les impôts qui s’y appliquent, d’autant que la valeur vénale du bien immobilier conditionne plusieurs de ces taxes.
Taxe foncière : un socle incompressible
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due chaque année par tout propriétaire au 1er janvier, qu’il occupe le bien ou non. Son calcul repose sur la valeur locative cadastrale, revalorisée annuellement (revalorisation de 3,9 % en 2024, 1,7 % en 2025), à laquelle s’appliquent les taux votés par la commune, l’intercommunalité et les syndicats. La base imposable correspond à 50 % de cette valeur locative après abattement forfaitaire pour frais.
Aucune exonération spécifique n’existe pour une résidence secondaire au titre de la taxe foncière. Les allègements pour personnes de plus de 75 ans dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 12 704 € pour une part (barème 2026) ne s’appliquent qu’à la résidence principale. La taxe foncière 2026 : calcul, exonérations et contestation détaille la mécanique complète et les recours en cas de valeur locative surévaluée.
Les avis de taxe foncière arrivent entre fin août et mi-septembre. Vérifiez systématiquement la surface retenue, la présence d’annexes obsolètes (piscine démolie, dépendance transformée) et le taux communal appliqué. Une erreur sur ces éléments peut être contestée par réclamation gracieuse jusqu’au 31 décembre de l’année suivante.
Taxe d’habitation sur les résidences secondaires : le rebond post-2023
Alors que la taxe d’habitation a disparu pour les résidences principales depuis le 1er janvier 2023, elle reste pleinement due sur les résidences secondaires en application de l’article 1407 du Code général des impôts. Le calcul reprend le même barème que la taxe foncière (valeur locative cadastrale × taux communal), mais sans abattement pour charges de famille. Le propriétaire qui occupe son bien au 1er janvier est redevable, même si le logement reste vide le reste de l’année.
La majoration de 5 à 60 % dans les zones tendues
Depuis la loi de finances pour 2023, les communes situées en zone tendue peuvent voter une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires allant de 5 % à 60 % (article 1407 ter du CGI). Le décret n° 2023-822 du 24 août 2023 a étendu la liste de 1 140 à plus de 3 600 communes, incluant désormais des territoires touristiques comme Biarritz, Annecy, Deauville, La Baule, Arcachon, la quasi-totalité du littoral atlantique et méditerranéen, la Corse, ainsi que des zones urbaines comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Lille.
À Paris, la surtaxe est fixée à 60 % depuis 2024, portant l’imposition totale d’un pied-à-terre parisien à 45 % au-dessus de sa taxe d’habitation nominale. À Saint-Malo, la majoration atteint 50 %. À Biarritz, 60 %. La liste précise et à jour est disponible sur le site du service des impôts.
Les cas d’exonération de la majoration
Trois motifs permettent de demander une exonération de cette surtaxe auprès du service des impôts des particuliers. D’abord, l’obligation professionnelle d’habiter un autre lieu que sa résidence habituelle (mutation, contrat court, emploi saisonnier). Ensuite, l’hébergement durable dans un établissement de soins (EHPAD, centre de long séjour) : le logement conservé devient fiscalement une résidence secondaire mais reste exonéré. Enfin, l’impossibilité d’affecter le bien à un usage d’habitation permanent pour une cause étrangère à la volonté du propriétaire (bien en travaux lourds, en cours de vente notariée, insalubrité constatée).
Taxe sur les logements vacants (TLV)
Si le bien n’est pas meublé et reste inoccupé plus d’un an dans une commune en zone tendue, il bascule dans le régime de la taxe sur les logements vacants (article 232 du CGI). Le taux est de 17 % de la valeur locative la première année, puis 34 % les années suivantes. La TLV n’est pas cumulable avec la taxe d’habitation : un logement vacant échappe à la seconde mais tombe sous la première.
Plus-value immobilière : l’imposition à la revente
Contrairement à la résidence principale exonérée sans condition, la revente d’une résidence secondaire génère une plus-value taxable dès le premier euro. L’article 150 U du CGI fixe la mécanique : la plus-value brute correspond au prix de cession diminué du prix d’acquisition, majoré des frais d’acquisition (forfait 7,5 % ou frais réels) et des travaux (forfait 15 % après 5 ans de détention ou factures réelles pour amélioration, agrandissement, reconstruction).
Cette plus-value nette est imposée à 36,2 % : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Les taux immobiliers n’ont pas été affectés par la hausse du PFU applicable aux revenus mobiliers depuis 2026 : ils restent au niveau historique. Un abattement pour durée de détention vient toutefois éroder cette base imposable jusqu’à l’exonération totale.
Barème de l’abattement pour durée de détention
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération totale | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Concrètement, l’exonération d’impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Entre 22 et 30 ans, seul le prélèvement social de 17,2 % s’applique, avec un abattement progressif de 9 % par an. Un bien détenu 25 ans supporte donc 17,2 % × (1 – 9 % × 3) = 12,55 % de prélèvements sociaux sur la plus-value nette.
Surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €
L’article 1609 nonies G du CGI ajoute une surtaxe progressive de 2 à 6 % lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €. Le barème s’établit ainsi : 2 % entre 50 000 et 100 000 €, 3 % entre 100 000 et 150 000 €, 4 % entre 150 000 et 200 000 €, 5 % entre 200 000 et 250 000 € et 6 % au-delà. Cette surtaxe s’ajoute aux 36,2 % d’imposition classique et n’est pas affectée par l’abattement pour durée de détention.
Cas d’exonération totale
La plus-value est exonérée dans plusieurs situations : prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €, cession au profit d’un bailleur social ou d’une collectivité territoriale, cession par une personne titulaire d’une carte d’invalidité ou d’une pension de retraite sous conditions de ressources. Enfin, la première cession d’un logement autre que la résidence principale ouvre droit à une exonération à condition que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et qu’il remploie tout ou partie du prix dans l’achat ou la construction de sa nouvelle résidence principale dans les 24 mois (article 150 U-II-1° bis du CGI).
Cas pratique chiffré : Marion et julien vendent leur maison de vacances
Marion et Julien ont acheté en 2010 une maison en Bretagne pour 210 000 € (frais de notaire inclus). Ils la revendent en 2026 pour 385 000 €. Ils ont réalisé 42 000 € de travaux d’agrandissement en 2015, dûment facturés.
Plus-value brute : 385 000 – (210 000 + 42 000) = 133 000 €. Détention de 16 ans révolues, donc abattement IR de 6 % × (16 – 5) = 66 % et abattement PS de 1,65 % × 11 = 18,15 %.
Plus-value nette IR : 133 000 × (1 – 0,66) = 45 220 €, imposée à 19 % = 8 592 €. Plus-value nette PS : 133 000 × (1 – 0,1815) = 108 858 €, imposée à 17,2 % = 18 724 €. La plus-value nette IR étant inférieure à 50 000 €, aucune surtaxe ne s’applique. Impôt total : 27 316 €, soit 20,5 % de la plus-value brute. En attendant 6 années supplémentaires (revente à 22 ans de détention), Marion et Julien économiseraient les 8 592 € d’IR intégralement.
Location de la résidence secondaire : LMNP et meublé de tourisme
Louer sa résidence secondaire une partie de l’année permet d’amortir une partie de la fiscalité annuelle tout en générant un revenu locatif. Deux régimes coexistent selon le format de location.
Location meublée sous statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel s’applique dès lors que les recettes locatives annuelles restent inférieures à 23 000 € ou représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer. Les revenus sont déclarés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options s’ouvrent : le micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 30 % pour les locations meublées classiques (ou 50 % pour les meublés de tourisme classés), ou le régime réel qui permet de déduire l’intégralité des charges et d’amortir le bien et les meubles. Voir notre analyse détaillée LMNP micro-BIC ou réel : comment choisir.
Meublé de tourisme et loi le meur
Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, les meublés de tourisme non classés subissent un durcissement significatif : l’abattement micro-BIC est ramené à 30 % avec un plafond de 15 000 €, contre 50 % et 77 700 € auparavant. Les meublés de tourisme classés conservent un abattement de 50 % dans la limite de 77 700 €. Les communes disposent de nouveaux outils pour encadrer ces locations : quotas, déclaration obligatoire, restriction dans les zones tendues.
Résidence secondaire et IFI
Si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier, vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière. La résidence secondaire y est intégrée à sa valeur vénale de marché, sans la décote de 30 % applicable à la résidence principale. Ce point rend souvent les résidences secondaires disproportionnellement lourdes dans l’assiette IFI. Notre guide IFI 2026 : déclaration, barème et biens imposables détaille le calcul et les stratégies de démembrement possibles.
L’apport d’une résidence secondaire à une SCI familiale à l’impôt sur le revenu ne fait pas disparaître le bien de l’assiette IFI : la valeur des parts sociales reste imposable. En revanche, un démembrement de propriété avec réserve d’usufruit ou une donation en nue-propriété peuvent alléger significativement la base taxable, sous réserve d’un montage anticipé et cohérent avec le reste du patrimoine.
Anticiper la transmission de la résidence secondaire
Transmettre une résidence secondaire présente deux enjeux : les droits de succession (barème classique en ligne directe : 5 % à 45 %, avec abattement de 100 000 € par enfant) et la gestion de l’indivision entre héritiers. Une résidence secondaire familiale est souvent source de conflits parce qu’aucun héritier ne veut vendre mais aucun n’a les moyens de racheter les parts des autres.
Plusieurs outils permettent d’anticiper. La donation-partage fige la valeur du bien au jour de la donation et évite les débats successoraux. Le démembrement (donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit) transmet la valeur tout en conservant l’usage. La création d’une SCI familiale organise la gouvernance et fluidifie les sorties futures. Le choix dépend de l’âge des parents, du nombre d’enfants et de la valeur du bien.
FAQ : questions fréquentes sur la fiscalité d’une résidence secondaire
Quelle est la nouvelle loi sur les résidences secondaires ?
La loi de finances pour 2023 a autorisé les communes en zone tendue à voter une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires de 5 % à 60 %. Le décret du 24 août 2023 a étendu la liste à plus de 3 600 communes. Plus récemment, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a durci la fiscalité des meublés de tourisme non classés en abaissant l’abattement micro-BIC à 30 % avec un plafond de 15 000 €.
Comment ne pas payer d’impôts sur une résidence secondaire ?
L’exonération totale reste rare. Elle peut découler d’un motif professionnel imposant d’habiter ailleurs, d’une entrée en établissement de soins, ou d’une impossibilité d’occupation (travaux lourds, insalubrité). Sur la plus-value à la revente, l’exonération devient automatique après 22 ans de détention pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. La cession d’un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi ouvre aussi droit à exonération.
Comment calculer l’impôt sur une résidence secondaire ?
Chaque année, additionnez la taxe foncière (valeur locative cadastrale × 50 % × taux communal), la taxe d’habitation (valeur locative cadastrale × taux communal, majorée jusqu’à 60 % en zone tendue) et l’IFI si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€. À la revente, la plus-value est taxée à 36,2 %, avec un abattement pour durée de détention et une éventuelle surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
Quels sont les inconvénients fiscaux d’une résidence secondaire ?
Les principaux inconvénients tiennent au cumul d’impôts : taxe foncière + taxe d’habitation (potentiellement majorée) + éventuelle TLV si le bien est vacant + imposition intégrale de la plus-value à la revente + intégration à l’IFI sans décote. À patrimoine immobilier équivalent, une résidence secondaire coûte fiscalement bien plus qu’une résidence principale.
La surtaxe sur les résidences secondaires est-elle systématique ?
Non. Elle ne s’applique que si la commune est classée en zone tendue (plus de 3 600 communes en 2026) et si le conseil municipal a effectivement voté la majoration. Le taux voté peut aller de 5 % à 60 %. Vérifiez le statut de votre commune sur le simulateur du service public avant d’anticiper le montant réel.
Peut-on déduire les intérêts du crédit d’une résidence secondaire ?
Non, en location nue. Les intérêts d’emprunt sont uniquement déductibles si le bien est mis en location, dans le cadre du régime réel foncier (revenus fonciers) ou du régime réel BIC (location meublée). Pour un usage strictement personnel, aucune déduction n’est possible.
Faut-il déclarer une résidence secondaire à l’administration fiscale ?
Oui, via la déclaration d’occupation des locaux d’habitation obligatoire depuis 2023 sur l’espace particulier du site des impôts (rubrique « Gérer mes biens immobiliers »). Cette déclaration précise qui occupe chaque logement et à quel titre. Elle doit être mise à jour à chaque changement de situation.
Vaut-il mieux vendre avant ou après 22 ans de détention ?
Sur le plan strictement fiscal, attendre les 22 ans supprime l’impôt sur le revenu de 19 %. Attendre 30 ans supprime aussi les prélèvements sociaux de 17,2 %. Sur une plus-value nette de 100 000 €, patienter jusqu’à 22 ans économise environ 19 000 € d’IR. La décision doit toutefois intégrer l’évolution attendue du marché local, le coût annuel de détention (taxes, entretien) et vos objectifs patrimoniaux.
