Vendre un logement occupé par un locataire suppose de respecter une procédure stricte : le congé pour vente, encadré par l’article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour les baux vides et par l’article 25-8 pour les baux meublés. Ce courrier notifie au locataire la fin du bail à son échéance et vaut simultanément offre de vente à son profit, à peine de nullité. Le moindre oubli sur le prix, les conditions ou le délai remet en cause toute la démarche.
Nous vous proposons ci-dessous un modèle de lettre prêt à personnaliser, précédé du cadre légal, des délais à respecter, du contenu obligatoire et de la marche à suivre pour l’envoi et le suivi de l’offre.
Téléchargez le modèle de lettre au format PDF pour l’imprimer et le compléter : Télécharger le modèle de lettre de congé pour vente (PDF)
Le cadre juridique du congé pour vente
Le bailleur d’un logement vide loué à titre de résidence principale ne peut délivrer congé qu’à l’échéance du bail, pour l’un des trois motifs limitativement énumérés à l’article 15-I de la loi de 1989 : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux. La vente est le second de ces motifs et obéit à un régime spécifique décrit à l’article 15-II.
La notification remplit deux fonctions cumulatives. Elle met fin au bail à son terme et vaut offre de vente au locataire, qui bénéficie alors d’un droit de préemption pour acquérir le logement dans les conditions indiquées. Ces deux effets sont indissociables : un courrier qui congédie sans formuler d’offre est nul, comme l’a confirmé la Cour de cassation à plusieurs reprises (Cass. 3e civ., 17 juin 2015, n° 14-15.070).
Pour un bail meublé à titre de résidence principale, la procédure est similaire mais avec des délais raccourcis (article 25-8 de la loi de 1989), et sans droit de préemption au profit du locataire. Le présent modèle vise principalement le bail vide, cas le plus fréquent.
Le délai à respecter et la date d’envoi
Le congé doit être notifié au locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail pour un logement vide, et au moins trois mois avant l’échéance pour un logement meublé. Ce délai court à compter de la réception effective du courrier par le locataire, pas de son envoi.
Un congé délivré tardivement, ne serait-ce que d’un jour, entraîne le renouvellement automatique du bail pour trois ans (ou un an en meublé). Nous vous conseillons de prévoir une marge de sécurité de deux à trois semaines pour absorber les délais postaux et les éventuelles présentations infructueuses.
Prenons un exemple concret. Le bail vide de Thierry a été signé le 1er mars 2023 pour une durée de trois ans. Il arrive à échéance le 28 février 2026. Pour donner congé pour vente à cette date, Thierry doit s’assurer que sa lettre est réceptionnée par la locataire au plus tard le 28 août 2025. Il l’envoie le 5 août 2025 en recommandé avec accusé de réception, la remise s’effectue le 8 août : le délai de six mois est respecté.
Le contenu obligatoire à peine de nullité
L’article 15-II impose une liste précise de mentions. Leur absence expose le bailleur à la nullité pure et simple du congé, ce qui reconduit le bail pour trois ans supplémentaires.
Le courrier doit indiquer clairement le motif du congé (« vente »), le prix et les conditions de la vente projetée, une description du logement (surface, nombre de pièces, adresse précise), ainsi que la reproduction intégrale des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi de 1989. Ce dernier point est régulièrement oublié : nous l’intégrons dans notre modèle.
La jurisprudence est stricte sur la précision du prix. Une mention « prix à débattre » ou « prix indicatif » invalide l’offre (Cass. 3e civ., 15 avril 2015, n° 14-11.396). Le prix doit être ferme et définitif. Vous restez libre de vendre plus cher à un tiers ; en revanche, si vous décidez de baisser le prix, une nouvelle offre au locataire s’impose.
Modèle de lettre de congé pour vente au locataire
Voici un modèle adapté aux baux d’habitation vides. Les champs entre crochets sont à personnaliser. Nous vous recommandons de l’envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (huissier) pour disposer d’une preuve datée et incontestable.
[Prénom NOM du bailleur]
[Adresse postale complète]
[Code postal – Ville]
[Téléphone / Adresse email]
[Prénom NOM du locataire]
[Adresse du logement loué]
[Code postal – Ville]
[Ville], le [Date d’envoi]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : congé pour vente valant offre de vente – bail du [date de signature du bail]
Madame, Monsieur,
En qualité de propriétaire bailleur du logement situé [adresse complète du logement, étage, numéro de porte], d’une surface de [surface en m²] comprenant [nombre de pièces], que vous occupez en vertu du bail conclu le [date du bail] pour une durée de trois ans, je vous notifie par la présente mon intention de vendre ce bien.
Conformément à l’article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ce congé prend effet à l’échéance du bail, soit le [date d’échéance du bail]. Il vaut offre de vente à votre profit dans les conditions ci-après.
Prix de vente proposé : [Montant en chiffres] € ([Montant en lettres]), hors frais d’acquisition à votre charge.
Description du bien : [Détail : appartement / maison, surface habitable Carrez, nombre de pièces principales, cave, parking, balcon, étage, exposition, éventuels lots de copropriété].
Conditions de la vente : vente libre de toute occupation à la date d’entrée en jouissance, sans mobilier ni équipement autre que ceux fixés au bien.
Vous disposez d’un délai de deux mois à compter de la réception de la présente pour me faire connaître votre décision. À défaut de réponse dans ce délai, ou en cas de refus explicite, vous serez réputé avoir renoncé à l’offre.
Si vous acceptez l’offre, vous bénéficierez d’un délai supplémentaire de deux mois pour réaliser la vente (quatre mois si vous déclarez recourir à un prêt), à défaut de quoi votre acceptation deviendra caduque.
Je vous rappelle ci-dessous, conformément à la loi, les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Lorsqu’il donne congé à son locataire pour vendre le logement, le bailleur doit indiquer, à peine de nullité du congé, le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du logement.
Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du logement.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. »
Dans l’attente de votre réponse, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature manuscrite]
[Prénom NOM du bailleur]
Comment personnaliser votre lettre
La solidité juridique du congé tient à la précision de chaque mention. Un simple flou sur le prix ou la description expose à une contestation. Vérifiez d’abord la date exacte d’échéance de votre bail : elle figure sur le contrat signé. Un bail de trois ans commencé le 15 juin 2023 se termine le 14 juin 2026 (et non le 15 juin), ce qui déplace de vingt-quatre heures la date limite d’envoi.
Le prix doit être ferme et exprimé en euros hors frais d’acquisition. N’incluez pas la commission d’agence dans le prix affiché : elle doit être mentionnée séparément si vous entendez la mettre à la charge du locataire acquéreur. La description du bien reprend les éléments du bail (surface Carrez, pièces, annexes) et peut être enrichie des lots de copropriété si le logement est en copropriété.
Si le logement appartient à une SCI, le congé doit être signé par le gérant et mentionner la qualité de la société bailleresse. En cas d’indivision, l’unanimité des indivisaires est requise pour délivrer congé pour vente (article 815-3 du Code civil) : les signatures de tous les propriétaires sont indispensables.
Modes d’envoi et preuves valables
Trois modes d’envoi sont juridiquement recevables (article 15-I de la loi de 1989) : la lettre recommandée avec accusé de réception, l’acte de commissaire de justice (anciennement huissier) et la remise en main propre contre récépissé ou émargement. L’email et la lettre simple ne sont pas valables et n’ouvrent aucun délai.
La LRAR est la solution la plus économique (autour de 7 à 10 €) mais présente un risque : si le locataire refuse le pli ou ne le retire pas, la date de notification retenue est celle de la première présentation du facteur, à condition que le pli revienne bien à l’expéditeur avec la mention correspondante. En cas de doute sur la coopération du locataire, l’acte de commissaire de justice (autour de 100 à 150 €) offre une sécurité juridique supérieure : la signification est réputée faite à personne ou à domicile, sans dépendre du retrait du courrier.
Le droit de préemption du locataire
Le locataire dispose de deux mois à compter de la réception du congé pour accepter ou refuser l’offre. Le silence vaut refus. En cas d’acceptation, il bénéficie d’un délai supplémentaire de deux mois pour signer l’acte authentique, porté à quatre mois s’il notifie dans sa réponse qu’il recourt à un prêt immobilier.
Si le locataire refuse ou ne répond pas, vous êtes libre de vendre à un tiers, mais uniquement aux conditions notifiées. Si vous décidez de vendre à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, le notaire est tenu de notifier une nouvelle offre au locataire à peine de nullité de la vente (dernier alinéa de l’article 15-II). En pratique, tout écart de prix supérieur à quelques pourcents déclenche cette obligation. Pour approfondir ce point, consultez notre article dédié au droit de préemption du locataire.
Les locataires protégés : quand vous ne pouvez pas donner congé
L’article 15-III de la loi de 1989 protège certains locataires contre le congé pour vente. La protection joue si le locataire est âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail et dispose de ressources annuelles inférieures au plafond d’accès au logement social PLUS. Dans cette hypothèse, le bailleur ne peut délivrer congé sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans le même arrondissement ou les communes limitrophes.
Cette protection cesse si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources annuelles inférieures au même plafond, apprécié à la date d’échéance du bail. Les plafonds PLUS sont révisés chaque année : pour 2026, ils s’établissent par exemple à 26 887 € pour une personne seule en zone A (Île-de-France) et à 23 401 € en zone B et C. Nous vous conseillons de vérifier la situation du locataire avant d’engager la procédure : un congé délivré sans offre de relogement à un locataire protégé est nul.
Cas concret chiffré : la vente du t3 d’isabelle
Isabelle est propriétaire d’un T3 de 62 m² à Nantes, loué depuis mars 2023 à Marc, 42 ans, pour un loyer de 780 € par mois. Le bail se termine le 28 février 2026. Isabelle souhaite vendre le logement pour financer l’achat d’une résidence principale plus grande.
Elle fait estimer le bien à 228 000 € par deux agences en juin 2025. Le 3 août 2025, elle envoie à Marc un congé pour vente en LRAR au prix de 228 000 € net vendeur. Le courrier est réceptionné le 6 août 2025 : le délai de six mois avant l’échéance (28 février 2026) est respecté.
Marc dispose jusqu’au 6 octobre 2025 pour se prononcer. Il accepte l’offre le 25 septembre et notifie son intention de recourir à un prêt. Il dispose alors de quatre mois, soit jusqu’au 25 janvier 2026, pour signer l’acte authentique. Il obtient son financement et signe le 18 janvier 2026 : la vente aboutit, Marc devient propriétaire, Isabelle récupère 228 000 € nets de frais d’agence (elle a vendu de particulier à particulier). Si Marc avait refusé l’offre, Isabelle aurait pu mettre le bien en vente sur le marché à compter du 28 février 2026, libre d’occupation, en respectant simplement l’obligation de notifier toute baisse de prix ultérieure.
Erreurs fréquentes à éviter
| Erreur | Conséquence | Comment l’éviter |
|---|---|---|
| Envoi tardif du congé | Renouvellement automatique du bail pour trois ans | Anticiper de 6 mois + 3 semaines de marge, calculer sur la date de réception |
| Prix vague ou « à débattre » | Nullité du congé (Cass. 3e civ., 15 avril 2015) | Indiquer un prix ferme en chiffres et en lettres, hors frais |
| Oubli des 5 premiers alinéas de l’article 15-II | Nullité du congé et de l’offre | Reproduire intégralement le texte fourni dans notre modèle |
| Envoi par email ou lettre simple | Congé non opposable, aucun délai ne court | LRAR, huissier ou remise en main propre contre récépissé uniquement |
| Locataire protégé sans offre de relogement | Nullité du congé | Vérifier l’âge et les ressources du locataire avant envoi |
| Congé délivré par un seul indivisaire | Nullité pour défaut d’unanimité (art. 815-3 C. civ.) | Recueillir la signature de tous les indivisaires |
| Vente à un tiers à prix inférieur sans nouvelle offre | Nullité de la vente à la demande du locataire | Faire notifier par le notaire toute baisse de prix ultérieure |
Pour aller plus vite, téléchargez notre modèle prêt à imprimer : Télécharger le modèle de lettre de congé pour vente (PDF)
Questions fréquentes sur le congé pour vente
Puis-je vendre mon logement sans donner congé au locataire ?
Oui, la vente d’un logement occupé est parfaitement possible et le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur, qui devient bailleur de plein droit. Vous n’avez alors aucune formalité à respecter vis-à-vis du locataire. En revanche, un logement occupé se vend en moyenne 10 à 15 % moins cher qu’un logement libre : le congé pour vente permet de récupérer cette décote au prix d’une procédure plus longue.
Le locataire peut-il refuser de partir à l’issue du préavis ?
Non, si le congé est valable et que le locataire n’a pas accepté l’offre, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation à l’échéance du bail. S’il se maintient dans les lieux, il devient occupant sans droit ni titre et vous pouvez engager une procédure d’expulsion devant le juge des contentieux de la protection. La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend toutefois l’exécution des expulsions.
Que se passe-t-il si le locataire ne répond pas à l’offre de vente ?
Le silence pendant les deux mois vaut renonciation au droit de préemption. Le locataire est réputé avoir refusé l’offre. À l’échéance du bail, il doit quitter les lieux et vous êtes libre de vendre à un tiers, aux conditions notifiées ou à des conditions moins avantageuses (prix plus élevé notamment).
Peut-on vendre à un prix inférieur à celui annoncé dans le congé ?
Oui, mais à condition de notifier une nouvelle offre au locataire par l’intermédiaire du notaire, à peine de nullité de la vente. Le locataire dispose alors d’un nouveau délai d’un mois pour se prononcer sur cette offre révisée (article 15-II, dernier alinéa). Cette obligation vaut aussi pour toute condition plus avantageuse pour l’acquéreur.
Le locataire doit-il continuer à payer le loyer pendant le préavis ?
Oui, le bail continue de produire ses effets jusqu’à son échéance. Le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges dans les conditions habituelles, même s’il a accepté l’offre de vente. Il peut toutefois quitter le logement avec un préavis d’un mois sans attendre l’échéance (article 15-I, alinéa 4).
Quelle différence avec le congé pour vente en bail meublé ?
Le bail meublé à titre de résidence principale (article 25-8 de la loi de 1989) obéit à un délai de préavis de trois mois seulement, contre six mois pour le bail vide. Surtout, il ne prévoit aucun droit de préemption au profit du locataire : le congé notifie simplement la fin du bail, sans offre de vente. La procédure est donc plus rapide et plus souple pour le bailleur.
